北京房地产交易管理网数据统计显示，8月份北京楼市二手房住宅签约套数为8158套，新建商品房住宅签约套数为5506套，合计签约13664套，环比下降22.9%，同比降幅达29.6%，比2009年同期降幅达64%。北京中原市场研究部方面表示，8月成交量创了2009年以来的新低。　　业内人士分析认为，楼市成交量在“金九银十”之前出现明显萎缩，很可能影响即将上市的纯新盘定价。“以价换量”的趋势在蔓延，楼市拐点有望更早来临。　　观望情绪料升温　　亚豪机构市场总监郭毅表示，预计调控政策将持续且不会放松。限购令向二三线城市蔓延的预期，虽然不会直接影响北京市场，但对北京购房者的心理影响非常大，观望情绪料再次升温。“主要还是心态上的影响，尤其是目前购买力以刚性需求和改善性需求为主。”郭毅说。　　中原地产研究总监张大伟认为，在“金九银十”来临之前，成交量明显萎缩，这很可能会影响即将上市的纯新盘定价。“开发商能够利用的融资渠道，目前几乎都已被政策堵死，在最后一个销售高峰期，必定会有大量开发商选择降价冲量。”而一手房价格下挫或引发“多米诺骨牌”效应，市内二手房市场也将出现明显的价格下调。　　专家认为，去年延续至今的房地产调控政策，尤其是限购政策，使得限购城市的外地需求及投资需求已经明显萎缩。根据北京房地产协会的数据，在限购之后的购房交易中，北京89.6%的首次置业者为自住，本地户籍购房者占到91%，二者相比之前都超过40个百分点以上，投机、投资需求明显被挤压出市场。　　非住宅类房产“火热”　　北京中原统计数据显示，在所有物业类型中，除住宅类物业在8月份有明显下调外，办公、商业、车位等商业用途的物业签约面积均有明显上涨。其中，办公类上涨幅度更是达到63.5%，商业单位则上涨37.4%，车位上涨32.5%。此外，8月北京写字楼价格出现大涨，均价达26866元/平米，环比涨幅达到25%，创历年来新高。　　业内人士认为，原因有二：其一，商业地产的回报率较高。根据中原统计数据，目前北京住宅租售比已经超过1：500以上，而商业地产的出租回报率则在1：300左右；其二，当前我国的商业地产价格相对被低估。